A locação por encomenda (“Built to suit”) no Direito brasileiro

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As nossas atividades na sociedade, apesar de nos parecerem repetitivas e rotineiras, acabam revelando situações inusitadas, que surgem de nossas expectativas e necessidades diante da própria vida. O Direito – e, aqui, não falo apenas da Lei – não pode ficar distante deste fenômeno, até porque ele serve justamente como um instrumento de prevenção de conflitos e pacificação da vida em sociedade.

Dentre estas distintas situações vivenciadas, inclusive na vida negocial, é interessante abordar uma modalidade de operação imobiliária que, a cada dia, se torna mais comum:  o negócio ou contrato “built to suit”, também conhecido pela expressão “locação por encomenda” ou, ainda, “construção ajustada”.

Conquanto se trate de um estrangeirismo contratual, o fato é que o contrato “built to suit”, há muito já utilizado no mercado imobiliário brasileiro, ganhou recentemente um reforço com a promulgação da Lei nº. 12.744, de 19 de dezembro de 2012.

“Buit to suit”, que significa, no vernáculo, “construir para servir”, trata-se de um contrato no qual uma das partes se compromete a construir um imóvel – ou reformá-lo substancialmente – conforme especificações e interesse de outra parte, mantendo-se como sua proprietária enquanto esta última se comprometerá a pagar um valor que conterá o preço da construção e da locação pelo período posterior, já que o bem imóvel a ela será entregue para seu uso por certo prazo.

Apesar de sua existência pretérita no Direito brasileiro, muitas dúvidas recaíam sobre esta “figura” contratual antes da entrada em vigor das regras que alteraram a Lei nº. 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Com efeito, alguns juristas vinham entendendo que o contrato “built to suit” equivaleria a uma cessão do imóvel e não a uma locação, o que acaba se revelando um raciocínio forçado, na medida em que a cessão de um imóvel para finalidade urbana a um terceiro por determinado tempo e mediante uma contraprestação (aluguel), deverá ser regida pela Lei do Inquilinato, posto que estar-se-á diante de uma locação, independentemente dela ter sido “encomendada”, com prévias especificações, pelo locatário ou não. Daí também não prosperar o argumento de que se tratará de um contrato atípico.

Na verdade, a própria Lei nº 12.774/2012, que alterou as normas dispostas no art. 4º e 54 da Lei do Inquilinato, deixou expresso, em seu art. 3º, o fato de que é uma locação não residencial de imóvel urbano aquela “na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado”.

Na verdade, estas e inúmeras outras questões foram definitivamente sanadas com a entrada em vigor da novel Lei. Assim é que ao dispor sobre o que denomina “contratos de construção ajustada” estabelece, ainda, que prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato pelas partes, além das disposições procedimentais já previstas na Lei do Inquilinato, o que não deve significar um tratamento privilegiado para o locador. Continuarão sendo de ordem pública as normas relativas às relações locatícias e as partes estarão sujeitas à Lei de regência (Lei nº. 8.245/91). O fato é que, em razão da liberdade de contratar, as normas estabelecidas pelas partes sempre hão de prevalecer, desde que não firam as normas legais, a ordem pública, a moral e os bons costumes.

Há, outrossim, a previsão da possibilidade de renúncia de revisão dos valores dos alugueis durante o prazo de vigência do contrato de locação, assim como a possibilidade de ser pactuada, no caso de haver denúncia antecipada do contrato por parte do locatário, uma multa até o limite equivalente à soma dos valores dos alugueis até o término do contrato. É bom lembrar que, durante a duração do contrato, salvo as raras hipóteses legais, não será cabível ao locador reaver o imóvel locado, mas somente ao locatário mediante o pagamento desta multa.

Interessante ressaltar, enfim, que, tanto ao locatário continuarão sendo pertinentes as regras que tratam da possibilidade de renovação compulsória da locação celebrada, quanto, ao locador, será possível ajuizar ação de despejo para a retomada do imóvel em caso de infração contratual ou ao final do tempo determinado para a duração do contrato. Estes e outros direitos e deveres continuarão plenamente válidos, ainda que sejam verificadas as peculiaridades mencionadas quanto à espécie de locação não residencial firmada.

De qualquer modo, o que se vê é que muito se evoluiu no que tange à regulamentação da locação “built to suit”, trazendo uma maior segurança às relações firmadas entre locador e locatário e ao mercado imobiliário como um todo. Algumas incertezas ainda persistem, já que a sutileza das alterações não permite um pensamento uniforme dos juristas quanto à liberdade de contratar afirmada na própria Lei. Ao que tudo indica, o legislador quis dar uma maior liberdade de contratação quanto àquelas questões não procedimentais, até porque, apesar de se tratar de um contrato de locação, seu objeto é bem diferenciado e envolve um negócio complexo e peculiar. Certamente, o debate prosseguirá, mas o primeiro e mais importante passo foi dado pelo próprio Legislador.

Por Josiane Wendt Antunes Mafra

Via Publicidade Imobiliária

Convenção de Vendas da Eduardo Feitosa impacta Caruaru

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Ana Carolina apresenta o empreendimento para os corretores

A reunião-encontro promovido pela Eduardo Feitosa em Caruaru  para lançamento da segunda fase do Condomínio Residencial Bairro Jardins contou com a participação de mais de duzentos corretores  de mais de vinte imobiliárias da cidade.

Localizado numa área de 41 hectares, próximo da UFPE, o condomínio Bairro Jardins, é o marco do desenvolvimento e da expansão da cidade e em breve serão mais sete blocos que serão implantados transformando a região periférica numa das mais valorizadas do município.

Com apartamentos de 50 m2 e condições especiais de financiamento para famílias com renda de até R$ 1.600, o Bairro Jardins teve sua primeira fase vendida em tempo recorde e em julho de 2016 as famílias já estarão recebendo as suas chaves.

O Bairro Jardins é o primeiro bairro planejado de Caruaru que dispõe de uma infra estrutura completa com lazer, acesso fácil, separação entre os blocos, ruas asfaltadas e tudo o que você precisa como padaria, lojas de conveniência, transporte público, postos de saúde, escolas, parques e áreas de lazer.

O bairro Jardins é mais um empreendimento da Multi Técnica Engenharia e está a disposição de todo e qualquer corretor que queira fazer bons negócios no final do ano.

Roberto Rios diretor comercial apresenta as vantagens para as imobiliárias

Auditário lotado com corretores de mais de 20 imobiliárias

Confira os melhores momentos do evento, no vídeo abaixo.

Bilionários do mundo aumentam seus investimentos em imóveis

Cresce fatia do dinheiro que vai para mercado imobiliário e setor atrai novas empresas

Indivíduos com patrimônio pessoal muito elevado (da ordem de mais de US$ 30 milhões) tendem a deter um quarto de seu patrimônio em imóveis, de acordo com a consultoria Knight Frank. A fatia está em alta, de acordo com a mesma pesquisa.

(Foto: Shutterstock)

Com US$ 51 bilhões fluindo para os imóveis comerciais de valor superior a US$ 10 milhões apenas neste ano, Nova York e Londres continuam a ser destinos preferenciais.

“Os imóveis comerciais oferecem rendimento firme como o dos títulos de dívidas, propiciados pelos aluguéis, mas com potencial de alta semelhante ao das ações, quando o valor dos aluguéis começa a subir”, diz Peter MacColl, diretor da Knight Frank, no “Relatório Patrimonial 2014″.

Fundos de pensão e fundos nacionais de investimento se tornaram, com isso, participantes importantes do mercado de imóveis, afirma.

Uma pesquisa da Knight Frank com mais de 23 mil pessoas de altíssimo patrimônio revelou que mais de 40% haviam ampliado a fatia que destinam ao investimento imobiliário no ano passado, e que outros 47% planejavam fazer o mesmo em 2014.

O número de pessoas com patrimônio altíssimo subiu em 3% em 2013 em todo o mundo e, segundo a Knight Frank deve crescer mais 38% na próxima década.

O boom no mercado residencial segue o do setor comercial. Em Nova York, antes que fosse aberto o escritório para vendas do One57, um edifício residencial de 90 andares, a incorporadora já havia vendido quatro unidades, por US$ 150 milhões cada uma, para estrangeiros, diz Howard Lorber, presidente do conselho da imobiliária Douglas Elliman.

Cerca de 15% das pessoas de altíssimo patrimônio do planeta estão considerando se mudar de país, segundo a Knight Frank, e EUA e Reino Unido estão no topo da lista dos destinos pretendidos.

Exemplos

“As oportunidades não têm fronteiras”, diz Donald Trump. Com novos projetos em lugares tão diversos quanto a Índia, Brasil e Geórgia, o bilionário magnata dos imóveis diz que momento é empolgante para diversificar.

Trump (Foto: Shutterstock)

Trump é conhecido por ter feito sua fortuna no mercado de imóveis, mas agora conta com a companhia de uma classe emergente de investidores imobiliários, muitos vindos de outros ramos.

Amancio Ortega Gaona, o quarto maior bilionário do planeta e fundador da Zara, criou um portfólio de imóveis que vale mais de US$ 6,1 bilhões. Sua holding, a Ponte Gadea, abocanhou a Devonshire House em Londres por US$ 400 milhões, e um imóvel no Meatpacking District (NY) por US$ 94 milhões.

Fonte: Folha de São Paulo

JOEIDES PEREIRA: “ISSQN OU ISS, O QUE SIGNIFICA?”

JOEIDES PEREIRAO Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISSQN, ou simplesmente ISS, tem como fato gerador a prestação de serviço por empresa ou profissional autônomo. É um imposto municipal, ou seja, somente os Municípios têm a competência para instituí-lo, conforme Artigo 156, III, da Constituição Federal.

Sua principal finalidade é arrecadamento fiscal, porém, por falta de estrutura e organização, muitos municípios o deixam de arrecadá-lo, fazendo com que algumas empresas localizem a sua sede nestes Municípios que não arrecadam o imposto ou o cobram a menor. Talvez esse seja o ponto crucial de uma arrecadação substancial nos municípios.

Para que incida o ISS são necessários dois requisitos: a habitualidade e a finalidade lucrativa no que tange aos serviços prestados. O seu fato gerador é a prestação dos serviços de qualquer natureza, realizados por empresa ou profissional autônomo, desde que tais serviços estejam compreendidos na lista anexa ao decreto-lei 406/68.

Outra questão importante é com relação ao recolhimento do ISS, muitas vezes as prefeituras querem cobrar no ato da liberação de certidões, ISS de Serviço realizados em outros municípios. A legislação é esclarecedora a esse respeito. O ISS é devido ao município em que o “serviço é positivamente prestado, ainda que estabelecimento prestador esteja situado em outro município”.

A vasta legislação sobre o tema tem contribuído para mediação de conflitos, entendendo que o Fato Gerador de um determinado tributo é fundamental para definir sua cobrança.

Outro ponto importante tem haver com suas alíquotas. A Emenda Constitucional 37/2002, em seu artigo 3, incluiu o artigo 88 ao Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, fixando a alíquota mínima do ISS em 2% (dois por cento), a partir da data da publicação da Emenda (13.06.2002). E determina que a Alíquota máxima seja de 5% (cinco por cento) fixada pelo art 8, II da Lei Complementar 116/2003, tendo como base de calculo o valor do serviço prestado. Isto disciplina a guerra por captação de empresas em busca de melhores condições fiscal para se instalarem.

Assim, o ISS, é um imposto que as prefeituras podem contar para melhorar sua arrecadação própria. Mas isto necessita de uma organizada estrutura arrecadadora, e uma sensibilização por parte dos prestadores de serviço, seja ele profissionais liberais e empresas para entender a necessidade de dar sua contribuição ao desenvolvimento do Município.

Essa simplificação conceitual do ISS, não esgota as diversas discussões das diversidades de serviços prestados por empresa e profissionais autônomos, que não estão incluídos na lista de atividades, e que muitas vezes confunde o arrecadador. A vasta legislação sobre o tema tem contribuído para mediação de conflitos, entendendo que o Fato Gerador de um determinado tributo é fundamental para definir sua cobrança.

Joeides Pereira

Economista

Fonte: Portal GN

A eficiência do feedback para formar equipes de alta performance

O que é performance? É o que, efetivamente, se faz ou executa movido pelo que se deseja realizar e o que, de fato, consegue-se fazer. É a hora da verdade em qualquer prática. Entre o que se planeja ou o que se deseja e o que faz, na realidade, surge a performance. E o que um Líder pode fazer para inspirar sua equipe a conquistar a alta performance, ou seja, realizar mais e, sobretudo,  com mais qualidade?

É comum a utilização das avaliações de desempenho em muitas organizações e tal prática teve e ainda tem sua validade, porém, há uma grande limitação nesse recurso. Qual é essa limitação? É o fato de ser realizada muito depois que as ações foram praticadas. Em algumas empresas a avaliação de desempenho é realizada trimestralmente, semestralmente ou mesmo anualmente. O tempo que é perdido entre a ação, a avaliação e a correção de rumos é crucial nos resultados da empresa. Não insisto no abandono das avaliações de desempenho, em suas diversas modalidades, o que tenho experimentado durante as consultorias em equipes das mais variadas naturezas de negócios é que o uso do feedback é mais efetivo para recolocar profissionais e equipes no caminho da alta performance, sendo mais rápido e eficaz,  livra as empresas de outras perdas ou prejuízos.

É preciso esclarecer que o Líder  deve fazer uso do feedback somente quando o liderado ou a equipe deixou de conquistar objetivos e metas previamente traçadas e acordadas. Feedback não é chamada de atenção, não é dar bronca e muito menos atacar a dignidade das pessoas. Feedback é uma ferramenta que visa a aperfeiçoar habilidades e atitudes, oferecendo oportunidades para melhorar a performance profissional.

O feedback, também, deve ser  praticado, pelo Líder que esteja disposto a receber feedback dos seus liderados. Isso faz uma gigantesca diferença na relação interpessoal e, sobretudo, o Líder tem a oportunidade de praticar a humildade, que é uma sutil forma de demonstrar inteligência na convivência e de se colocar como exemplo para os liderados.

É preciso fazer uso do reconhecimento quando os objetivos e metas são atingidos ou superados pelos profissionais.  Elogio praticado com discernimento, sinceridade e senso de oportunidade é uma poderosa ferramenta motivacional se for utilizado para equilibrar a prática do feedback com os liderados. Feedback: usar quando não se acerta o alvo, conquista metas e objetivos; elogio: usar  quando são atingidos os propósitos da organização em determinado período. Essa prática do feedback combinada com o reconhecimento tem o potencial de elevar o nível da performance da equipe ou de cada profissional, quando se usa tais ferramentas na liderança pessoa-a-pessoa.

Simples? Sim.

Fácil? Não.

Afinal, ser simples não torna nada fácil. É preciso dedicação e prática constantes para receber e oferecer feedback visando o treinamento e o aperfeiçoamento da equipe até que ela atinja o nível do que – para a sua organização, Líder – é considerado alta performance.

Vamos à prática!

 

aluisio alvesPor Aluísio Alves: Treinador de Líderes e Equipes. Palestrante. Educador, Psicanalista e Escritor. Doutor em Educação. MBA em Gestão Empresarial e Administração Hospitalar. Gerente e Diretor do HC Uberlândia (2001-2010).aluisioalves17@gmail.com (34) 8419 0227 (Triângulo Mineiro) e (35) 9148 1762 (Sul de Minas) www.yashimek.com.br -*Associado à Yashimek – Coaching, Palestras & Cursos – Atendimentos em todo o Brasil.

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O mercado imobiliário na internet

imobiliaria na internetUma imobiliária invisível na internet, provavelmente ficará invisível no mercado em pouco tempo. Com tantas informações, é comum encontrarmos clientes com mais conhecimento que os próprios corretores. A modernização das ferramentas e a atualização dos profissionais do ramo é crucial para a permanência no mercado.

Hoje é necessidade básica possuir um website com todos os detalhes ofertados, facilitando a vida do cliente ou potencial interessado, mostrando a este cliente as várias opções de imóveis. Além de ser uma ferramenta fundamental para o corretor também vai ajudar na otimização de tempo do cliente, que muitas vezes tem tempo reduzido em função das ocupações do dia a dia. O website auxilia na decisão do futuro cliente em determinar quais imóveis deseja visitar, afinal de contas, ele poderá acessar as informações a qualquer momento, basta estar conectado na internet.

Para termos uma idéia, segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (SECOVI-SP), 90% das buscas por imóveis começam na internet. Mas é comum o comprador se deparar com a falta de informações essenciais nos anúncios online, como o endereço completo e fotos da unidade à venda. Por este motivo é importante que todas as informações sejam completas e verdadeiras para que o potencial interessado tenha todas as informações.

As grandes construtoras no Brasil, já possuem mais de 40% da receita vinda da comercialização pela internet. No Brasil, já somos mais de 100 milhões de usuários de internet, sendo que já é uma das fontes de informações para os brasileiros na frente de jornais, revistas e rádio. A mídia digital cada vez tem mais participação no mercado publicitário.

Mais de 4 milhões de pessoas acessam sites do mercado imobiliário todo o mês. 1/3 das pessoas ficam mais de 2 horas por semana na internet, navegando, lendo e isso representa 3x mais do que no jornal e revistas. A internet é a mídia mais usada nos momentos onde o comprador irá pesquisar por imóveis; seja em casa ou no trabalho.

Antes de ir a imobiliária o comprador pesquisa e compara na internet os imóveis ofertados. Um dado interessante, é que 65% dos internautas usam internet para pesquisar os produtos que tenham interesse em comprar offline. E 57% disseram que os anúncios na internet motivaram a comprar o produto anunciado.

Os números acima deixam bem claro que ter uma presença na internet é muito mais do que apenas ter um website no ar. É necessário estar atualizado, conectado com seus clientes nas mídias sociais, divulgar na web, possuir o melhor que a tecnologia oferece, enfim, estar presente na internet não é uma tendência, é uma necessidade.

Uma grande vantagem na internet, é que qualquer empresa pode ter o porte que desejar. Em outras palavras, é possível ser uma pequena empresa com porte de grande. Basta que seja bem assessorado por profissionais que criem ferramentas online com as tecnologias atuais e entenda do mercado imobiliário.

Fonte: Administradores

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Medida provisória que prevê unificação de certidões de imóveis passa a valer em novembro

oi publicado, no início do mês, a Medida Provisória nº 656 que, entre outros pontos, prevê a concentração de todas as informações na matrícula do imóvel — o que deve simplificar a compra de imóveis e aumentar a segurança jurídica. Com isso, a nova regra passa a valer dentro de 30 dias para novos registros. Já os contratos antigos podem ser ajustados ao termos da medida em até dois anos.

A centralização de dados também deve reduzir os custos e riscos da operação. Em alguns casos, o comprador só vai saber que o imóvel comprado tem alguma pendência jurídica após a venda. Há ainda uma grande burocracia para se conseguir uma série de certidões negativas pedidas pelos bancos antes de se conseguir o financiamento. Quando a medida estiver vigorando plenamente, qualquer dívida que não estiver averbada à matrícula não terá validade para terceiros. Ou seja, os credores não conseguirão alcançar esse imóvel.

“Até hoje, comprar um imóvel significava analisar um número enorme de documentos do vendedor. A medida provisória tem o objetivo de desburocratizar tal ato. Tudo que não estiver constando na matrícula atualizada do imóvel deixa de ser obstáculo à aquisição no que se refere a eventual ineficácia por fraude”, afirma o advogado especialista em direito imobiliário e conselheiro jurídico do Secovi-SP e Sinduscon-SP, Olivar Vitale.

Fonte: O Globo

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